Imunidade tributária do ITBI – Entenda o que está em discussão no STF
Você sabe o que é ITBI?
O ITBI é o tributo de competência municipal que incide sobre a transmissão “intervivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, bem como cessão de direitos a sua aquisição. Em termos gerais, ele incide sobre as operações de compra, permuta ou transferência de imóveis.
Atualmente, cada município é responsável por regulamentar e fiscalizar a cobrança do ITBI, definindo alíquotas e critérios de cálculo. Sua incidência se dá sobre o valor de mercado (considerando que as transações serão realizadas através desse critério, adota-se o preço do negócio para base de cálculo). Vale destacar que a base de cálculo do ITBI já foi objeto de análise pelo Superior Tribunal de Justiça – STJ, conforme Tema Repetitivo nº 1.113.
Esse tributo possui relevância significativa para os cofres públicos municipais, representando uma importante fonte de arrecadação.
E o que é a imunidade de ITBI?
O artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição Federal, estabelece que:
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: […]
II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; […]
§ 2º O imposto previsto no inciso II:
I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;
Ou seja, não haverá incidência de ITBI sobre a transmissão dos bens ou direitos incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica em realização de capital, bem como sobre a transmissão de bens e direitos decorrentes de operações societárias (incorporação, cisão, fusão ou extinção da pessoa jurídica). Essa não incidência do imposto determinada pela Constituição é denominada de imunidade.
Todavia, o próprio texto constitucional faz menção a uma exceção à regra de imunidade, retirando a não incidência nos casos em que a atividade preponderante da pessoa jurídica do adquirente for imobiliária, compreendendo compra, venda, locação ou arrendamento mercantil de bens imóveis ou direitos a eles relativos.
Na prática, os municípios defendem que não há incidência de ITBI sobre os bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em qualquer operação societária, inclusive na integralização de capital social, desde que a atividade preponderante da empresa não seja de natureza imobiliária, como compra, venda, locação ou arrendamento de imóveis.
Mas esta interpretação amplamente adotada pelos municípios pode ser revista pelo Supremo Tribunal Federal (STF) em julgamento submetido ao rito da Repercussão Geral, o que significa o decidido pelo STF será aplicável a todos os recursos sobre o tema e deverá ser observado pelas municipalidades.
O que está em discussão no STF?
O STF iniciou o julgamento do Tema 1.348 da Repercussão Geral (RE 1.495.108/SP) em 03/10/2025, com o objetivo de delimitar o alcance da imunidade do ITBI, prevista na Constituição Federal para os casos em que há integralização do capital social com bens imóveis por empresas com atividade imobiliária.
O relator do Tema, Ministro Edson Fachin, manifestou-se favoravelmente à procedência do recurso extraordinário interposto pelo Contribuinte contra esta exigência, propondo a seguinte tese:
“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária”.
O Ministro ainda ressaltou que a imunidade do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, independe da atividade econômica desenvolvida pela empresa, observando apenas a única regra de desoneração, em relação ao limite do capital social a ser integralizado, conforme definido no julgamento do Tema 796 da Repercussão Geral. Destacou que a ressalva constitucional à imunidade é destinada apenas aos casos de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.
Relembrando, o que foi definido no Tema 796 da Repercussão Geral?
Em 2020, o STF, ao julgar o Tema 796 da Repercussão Geral (RE 796376/SC), analisou o alcance da imunidade tributária do ITBI nos casos de imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica, quando o valor total desses bens excede o limite do capital social a ser integralizado.
Na ocasião, ficou definida a seguinte tese:
“A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”.
Em termos práticos, significa que a imunidade constitucional abrange apenas o montante efetivamente destinado à integralização do capital social, sendo legítima a cobrança do ITBI sobre a parcela excedente.
Exemplificativamente, se um imóvel avaliado em R$ 100.000,00 for integralizado em uma pessoa jurídica, sendo R$ 70.000,00 destinados ao capital social e R$ 30.000,00 à reserva de capital (ágio na subscrição), a imunidade do ITBI alcançará apenas o valor integralizado, sendo legítima a tributação de ITBI sobre a diferença sobre o valor de R$ 30.000,00.
Tema 1.348 da Repercussão Geral: o que já foi decidido
No julgamento do Tema 1.348 da Repercussão Geral, o Ministro Edson Fachin, relator do caso, propôs o reconhecimento da imunidade do ITBI como incondicionada, ou seja, aplicável para todas as empresas, independentemente de sua atividade.
Até o momento, os Ministros Alexandre de Moraes e Cristiano Zanin acompanharam o voto do relator, sendo o último com ressalvas, ponderando que imunidade não afasta a possibilidade de atuação do Fisco municipal na verificação de simulação ou fraude nas operações de integralização de bens.
O Ministro Gilmar Mendes apresentou pedido de vista dos autos, motivo pelo qual o julgamento foi suspenso, aguardando a retomada para conclusão do entendimento definitivo pela Corte.
Conclusão
O julgamento do Tema 1.348 da Repercussão Geral representa um marco relevante para consolidação da segurança jurídica nas operações societárias, especialmente ao que se refere a planejamento sucessório, considerando que grande parte das empresas com atividade preponderante imobiliária correspondem às holdings patrimoniais.
Nosso escritório acompanha atentamente a tramitação do caso e permanece à disposição para prestar esclarecimentos e orientar quanto à correta apuração do ITBI, conforme as particularidades de cada operação.
Enquanto o julgamento não é concluído, recomenda-se que as empresas adotem postura cautelosa, formalizando de maneira detalhada e transparente suas operações de integralização de bens, além de buscar assessoria especializada, com o objetivo de mitigar riscos de autuação por parte do Fisco municipal.
Kellen Kristine Perazzoli
Setor Societário